Poljoprivredno zemljište sve češće je predmet interesovanja i farmera i investitora, ali cena hektara u Srbiji značajno varira u zavisnosti od lokacije, kvaliteta i tržišne potražnje. Dok je Vojvodina tradicionalno najtraženija i najskuplja, jug zemlje nudi drugačiju računicu i drugačiji rizik. Šta zapravo određuje vrednost zemlje i kome se ulaganje danas najviše isplati?
Najskuplje poljoprivredno zemljište u trećem kvartalu 2025. prometovano je na teritoriji Novog Sada, odnosno u Kaću, po ceni od 38 evra/m2 za parcelu površine nešto veće od 37 ara.
Možda vas zanima
Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je najviša vrednost ugovora za poljoprivredno zemljište u tom periodu dostigla 800.000 evra ostvarena na teritoriji opštine Šid (Kukujevci). Reč je o četiri parcele ukupne površine veće od 55 hektara.
Region Vojvodine imao je najveće učešće u vrednosti prometovanog poljoprivrednog zemljišta – 70%.
Cene poljoprivrednog zemljišta stagniraju
Iako se već godinama govori o tome da je cena poljoprivrednog zemljišta dostigla rekordne iznose, sagovornici Forbes ukazuju da je taj trend bio aktuelan do pre tri godine i da od tada stagniraju, odnosno ne beleže značajan rast.
Ipak, ostaju uočljive velike razlike u cenama zemljišta u Vojvodini u odnosu na ostale delove Srbije.
Razloga za to je više. Jedan od njih je to što su poslednje tri godine bile sušne. Cene zavise i od kvaliteta zemljišta i infrastrukture koja ga okružuje, objašnjavaju stručnjaci.
Sve manje obradive zemlje
Osim toga sve manje je obradivog zemljišta. Kako objašnjava agroekonomista Milan Prostran, Srbija je poslednjih godina pratila trendove koji su postojali i u Evropi gde su cene godinama beležile rast. Zemljišta nema dovoljno i zato je godinama držalo visoku cenu, dodaje.
Prostran navodi primer Italije gde je u oblasti Ligurija cena dostigla 120.000 evra za hektar. Italija nije jedinstven slučaj.
Kada je reč o Srbiji, cena hektara zemlje u Vojvodini sada se kreće između 10.000 i 15.000 evra. A bilo je slučajeva i da dostigne 35.000 evra za hektar. Najskuplje zemljište je, kako objašnjava Prostran, u delu između Tise i Dunava. Visoke cene beleži i ostatak Bačke, kao i Srem i Banat.
U ukupnim transakcijama nepokretnosti u Srbiji u trećem kvartalu 2025. godine najveće učešće su imali ugovori o kupoprodaji stanova. Posle stanova u trećem kvartalu 2025. godine najviše je prometovano građevinsko zemljište – 16,9%. Na trećem mestu su kuće i poljoprivredno zemljište – po 13,9%.
Poljoprivrednici u Staroj Pazovi smanjuju arendu – OVO je nova cena zakupa zemlje!
Poljoprivredno zemljište na jugu značajno povoljnije
S druge strane, na jugu zemlje se njive mogu naći po ceni od 2.000 do 3.000 evra po hektaru. Upozorava i da je poslednji popis pokazao je da su se za 10 godina značajno smanjile ukupne površine poljoprivrednog zemljišta.
„Zbog velikih infrastrkturnih radova poljoprivrednog zemljišta je sve manje“, dodaje. Tome su doprinele i klimatske promene, degradacije terena, erozije…
Da bi se povratio jedan centimetar poljoprivrednog zemljišta potrebno je 1.000 godina, podseća Prostran.
Najkvalitetnija zemlja odavno je prodata za male pare
Prostran kaže da smo na popisu 2012. imali na raspolaganju 5,3 miliona hektara, a 3,4 miliona korišćenog. Prema popisu iz 2023. raspoloživo zemljište došlo je na nivo od 4,7 miliona hektara, a korišćeno je takođe smanjeno – za oko 200.000 hektara.
Ukazuje da je problem nastao početkom dvehiljaditih kada je došlo do prodaje zemljišta po najnižim cenama.
„Uglavnom, ono što je spadalo u najkvalitetniju zemlju je prodato tajkunima“, dodaje.
Drastičan rast cena od 2010
Potom je cena poljoprivrednog zemljišta počela da raste od 2010. i dostigla je nivo koji je viši bio nego u Rumuniji, Bugarskoj ili Hrvatskoj.
Prostran kaže da je na rast uticao pre svega nedostatak obradivog, odnosno korišćenog poljoprivrednog zemljišta.
Ilustrujući primerom kako je cena zemljišta rasla, Prostran kaže da je 2008. cena za hektar iznosila 5.000 evra, a sada je 25.000 evra. Ponegde se prodavala i za 150.000.
Trendovi smanjenja poljoprivrednog obradivog zemljišta su aktuelni i u EU. U Evropi svake godine nestane zemljište veličine Berlina.
Šta se moglo učiniti
Govoreći o tome da li postoji interes i opravdanost da država zemljište daje u dugoročan zakup investitorima, Prostran kaže da je u početku to išlo „po principu podele plena“.
„U prevodu, da dajemo i državnu zemlju u zakup pa ćemo podeliti – malo će dobiti lokalna samouprava, malo Pokrajina, veći deo Republika…“.
Prostran ocenjuje da je racionalnije da država poljoprivredno zemljište dodeli malim i srednjim farmerima na duži rok korišćenja bez naknade i bez prava na vlasništvo dok se ne vidi kako će se prema njemu odnositi.
Ukazuje na to da je oko 500.000 hektara zemljišta u državnom vlasništvu i da u zakup daje 250.000 hektara. Od tog zakupa ostvaruje prihod od 50 miliona evra godišnje. Oko 300.000 hektara moglo bi se staviti u promet ili dati manjim farmerima kako bi ojačali ekonomski, dodaje Prostran.
I Bil Gejts kupuje poljoprivredno zemljište
Ukazuje da sve više bogatih ljudi danas kupuje zemlju. U prilog tome ide i podatak da je Bil Gejts kupio 250.000 hektara poljoprivrednog zemljišta širom SAD, dodaje Prostran.
Navodi i da nemamo razvijen sistem kupovine poljoprivrednog zemljišta, odnosno da se ono kupuje isključivo zbog obrade zemlje. Kada se prenamenjuje tj. prevodi u građevinsko, što se neretko dešava, hektar može biti desetostruko skuplji.
U Vojvodini, kako objašnjava, ipak postoji interesovanje da se zemlja kupuje radi obrade, ali je nema dovoljno na raspolaganju.
Takođe je problem što mnogi vlasnici neće da je se lako odreknu i čuvaju je za svoje potomke.
Zakup, renta, arenda – dobit ili parlog, ardala
Retki slučajevi
Kada je reč o prodajama zemljišta u Srbiji po ceni i do 150.000 evra za hektar, direktor agencije Solis nekretnine Novi Sad Gordan Lemajić kaže da su takvi slučajevi izuzetni i da ne oslikavaju pravo stanje na tržištu.
Realna slika je ono što kupuju poljoprivredni proizvođači. „Oni gledaju šta i koliko mogu da zarade na ekspolataciji zemljišta“, dodaje.
Prosečne cene u Vojvodini su 14.000 evra za hektar, ali ima slučajeva da je zemlja prodata i za 35.000 evra po hektaru, pokazuju podaci i ove agencije.
I Lemajić ukazuje da se u tom regionu najviše kupuje jer je najkvalitetnija zemlja i najviše je zastupljena poljoprivredna proizvodnja.
„Mnogi ne prodaju zemlju ni za kakve iznose“
„Njegova vrednost se određuje u odnosu na to koliko će poljoprivrednik da zaradi od poljoprivredne proizvodnje. Mnogi se ne odlučuju da ga prodaju i ono ostaje u porodici budućim pokolenjima i ne prodaju ih ni za kakve pare“, dodaje sagovornik Forbes.
Na cenu zemljišta utiče i to koje kulture uspevaju. „Da li je reč o ratarskoj proizvodnji, povrtarstvu, voćarstvu i da li će biti potrebne odgovarajuće mere zaštite, protivgradne mreže ili navodnjavanje. Sve to utiče na cenu“, kaže.
Hektar zemlje je najjeftiniji na jugu. U nekim mestima hektar se može kupiti za oko 2.000 evra. U tom delu Srbije je malo manje intenzivna poljoprivredna proizvodnja. Dominira povrtartsvo i voćarstvo i usitnjeni su posedi.
Na interesovanje utiče i rod. Ako je prinos nizak i cena proizvoda mala, poljoprivrednici su finansijski iscrpljeni pa je nema ni jagme za kupovinu zemljista.
Trendovi
U prometu poljoprivednog zemljišta nema naglog skoka cena, dodaje. Drugim rečima, cene njiva ne beleže vrtoglave skokove i ne prate rast cena nekretnina. Ali takođe i ne pada.
Govoreći o profilu kupca, on navodi primer da će u Vojvodini 20.000 evra za hektar poljoprivrednik platiti ako je parcela komšijska, do njegove, da bi ukrupnjavao zemlju.
„Neki slučajevi su izuzetni, kada se poljoprivredno preinačuje u građevinsko i onda su cene i tri puta veće“, dodaje.
Ukazuje da su poslednjih godina naši sportisti ili zaposleni u IT sektoru investirali u zemlju kupujući je za visoke iznose. Lemajić kaže da su bili spremni su da plate hektar skuplje nego poljoprivrednici koji su razradili poljoprivredne poslove.
Prenamena
Navodi i jedan primer kod Žablja da je dva hektara zemlje plaćeno 50.000 evra.
„Dve godine je trajala prenamena za individuano stanovanje u okviru koje je isparcelisano 40 placeva i svaki se prodaje za 20.000 evra, što je 800.000 evra pa je i zarada velika“, kaže.
„To su ipak retki slučajevi… To uspe jednom čoveku u 10 ili 20 sela zato što se ispostavilo da ima zemlju koja je pogodna da se prenameni u građevinsko zemljište“, dodaje.
Prema izveštaju RGZ može se videti značajniji rast cena u nekim delovima pa je tako maksimalna cena u Južnobanatskom okrugu bila u trećem kvartalu 2024. oko 25.000 evra, a u trećem kvartalu prošle godine 32.400.
U Zapadnobačkom okrugu prema podacima iz trećeg kvartala beleži se blagi pad cena, a južnoj i istočnoj Srbiji i beogradskom regionu beleži se blagi rast (u odnosu na isti kvartal 2024.)
Prvo polugodište 2025
Cene za prvo polugodište 2025. daju nešto širu sliku. Medijana poljoprivrednog zemljišta u Srbiji je 8.550 evra po hektara. Cene se kreću u rasponu manjem od 300 evra po hektaru do 80.000 evra.
U ovom periodu došlo je do rasta cena od 8% u odnosu na isti period prethodne godine.
Prosečna površina u prometu po regionima je: 1,5 hektara na području Vojvodine, 92
ara na području Južne i Istočne Srbije, 91 ar na području Grada Beograda i 66 ari na području Šumadije
i Zapadne Srbije.
Poljoprivredno zemljište je bilo na trećem mestu po udelu u ukupnim transakcijama nepokretnosti sa 15% (za jedan procentni poen manje nego u prvom polugodištu 2024.). Ispred su stanovi sa udelom od 31% u ugovorima i građevinsko zemljište – 16%. To je na približno istom nivou kao u prvom polugodištu prethodne godine.
Izvor: Forbes
Komentari